出租人应当履行维修义务

一、案情简介

2011年3月12日，王某与赵某签订《房屋租赁协议》，约定赵某将位于兰州市城关区某房屋租赁给王某。协议签订后，王某便入住该房屋，居住期间，马桶经常发生堵塞情况，刚入住时王某联系赵某后，赵某尚能及时处理，但从第二年开始，赵某对马桶堵塞的情况，就不再处理，均由王某自己付钱找人处理。同时，王某入住出租房屋时，卫生间就存在漏水情况，王某联系赵某处理，赵某却无动于衷。2016年9月初，由于楼下业主反映卫生间漏水严重，小区物业为防止继续漏水毁损楼下业主房屋，便将出租房屋水表拆卸。无奈之下，王某便找人将卫生间防水重新改造维修，并支付了维修费用。2016年11月25日，因出租房屋没有供水，王某便于同年12月搬离出租房屋，同时将房屋钥匙交还赵某，并要求赵某支付疏通马桶堵塞费用、改造维修卫生间费用及押金，但赵某却以种种理由推诿不予支付。

2017年6月15日，赵某起诉王某要求腾退房屋，支付租金及违约金，并赔偿损失。王某听取委托代理人建议，遂提起反诉，要求赵某承担王某支付的下水维修费用、卫生间改造费用及退还押金。

二、《民法典》适用条文

第七百一十三条：承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

三、案件处理结果及法律分析

案件审理结果：本案经兰州市城关区人民法院审理，作出判决“二、原告赵某向被告王某支付兰州市城关区某房屋疏通下水费用1200元，支付卫生间维修改造费用8600元；三、原告赵某向被告王某退还兰州市城关区某房屋押金1300元；上述由原告赵某向被告王某共计支付11100元，由被告王某向原告赵某共计支付5235.4元，折抵后原告赵某应向被告王某支付5864.6元，于判决生效后10日内付清；”支持了王某的反诉请求。判决作出后，赵某不服提起上诉，兰州市中级人民法院作出终审判决“维持原判”。

案件分析：本案中，赵某虽在出租房屋时告知王某房屋存在马桶易发生堵塞和卫生间防水问题，但双方并未对上述问题的处理作约定。房屋发生问题后，王某已通知赵某进行维修，但赵某不予理会，并且由于渗水问题，已影响到了房屋的正常使用。因此，王某自行维修后，赵某应当支付王某下水维修费用及卫生间改造费用。房屋租赁合同纠纷中，出租人与承租人就租赁房屋的维修问题约定不明确，产生纠纷非常常见，不能因出租人事先告知承租人房屋存在问题，就能免除出租人的维修义务。并且承租人通知出租人后，出租人在合理期限内不履行维修义务，影响承租人对租赁房屋的正常使用的，承租人有权要求出租人减少租金或者延长租赁期限。

甘肃赛莱律师事务所   冯国旭律师  

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